茯苓甘、淡、平，归心、脾、肾、膀胱经，具有利水渗湿，健脾宁心之功效。因其与各种药物配伍，不管寒、温、风、湿诸疾，都能发挥其独特功效，故古人谓之为“四时神药”。

茯苓的性能特点是主“下行”而培脾土，熟悉此特点，是合理应用该药的关键。

茯苓的整个生命过程都伏藏于地下，不外透生苗，无枝无叶无花无果，其气集中于下，故药性主下行。入肾、膀胱经，可以利小便；入心经，可以宁心安神。

茯苓为利水渗湿的要药，举凡水肿、小便不利、身重难以转侧者，皆可用其下行渗利之性加以调治。如治疗水气停蓄之小便不利、口渴，常与猪苓、泽泻、白术、桂枝、大腹皮、车前子、瞿麦等同用，如五苓散。治疗水肿兼阴虚之小便不利、心烦等，可与猪苓、泽泻、滑石、阿胶等配伍，如猪苓汤。治疗水气在四肢之四肢肿重，配伍黄芪、防己、桂枝、车前子、丝瓜络等，如防己茯苓汤，其中茯苓用量应为黄芪的二倍。

茯苓善利小便，若小便自利的患者，应慎用。正如《伤寒论》96条及316条所云，“心下悸，小便不利者……加茯苓”，“小便利者，去茯苓”。

茯苓利水的作用，以茯苓皮作用最佳。用茯苓皮15g，大腹皮10g，五加皮6g，陈皮10g，生姜皮15g，即五皮饮，治疗水肿，肿在上半身者加苏叶、杏仁、荆芥、防风等，肿在下半身者加粉防己、木通、赤小豆等，每有显效。

茯苓药性下行，还体现在安定心神方面，可治疗心脾两虚之失眠、心悸、健忘、烦躁等，常与黄芪、党参、白术、炙甘草、远志、酸枣仁、当归等同用，如归脾汤。在临床应用《备急千金要方》中的定志小丸（生晒参、茯苓、茯神、石菖蒲、远志），加入桃仁、桂枝、大黄、百合、甘草等，治疗精神分裂症表现为间歇性的烦躁、妄言、妄听、妄觉等，有一定疗效，供参考。

茯苓药性趋下，又可引阳下行。《景岳全书·新方八阵》六味回阳饮的方中云：“若虚阳上浮者，加茯苓二钱。”但这一功用，往往易被忽略，临床医师应予注意。

茯苓的另一个药性特点是培脾土。茯苓伏藏土中而生，禀土气至厚，故能培补脾土，健脾益气。加之本品具有利水之功，水湿去则脾自健，所以茯苓是一味健脾利湿的常用药。可以用茯苓配人参、白术、炙甘草，组成四君子汤，主治脾胃气虚证；配人参、白术、薏苡仁、山药、莲子、桔梗等，组成参苓白术散，主治脾虚湿盛之泄泻；配藿香、厚朴、陈皮、苍术、滑石、神曲等，组成加减正气散，治疗湿盛伤脾之泄泻、腹胀、纳呆、舌浊；配半夏、陈皮、炙甘草，即二陈汤，治疗湿痰咳嗽、痰多色白，胸脘痞闷；配桂枝、白术、炙甘草，即苓桂术甘汤，主治痰饮，若加入泽泻、瓜蒌、薤白、丹参等，治疗水饮上凌心神之心悸、胸闷、脉弦等有效，现在可用茯苓治疗冠心病、风心病。

此外，外用茯苓还具有很好的润肤、保湿之效。正如《备急千金要方·卷第六》所记载：“治肤色粗陋，皮厚状丑方：白蜜和茯苓粉，敷之，七日愈。”

茯苓为干燥菌核入药，菌核自内而外，分为四个部分，即茯神、白茯苓（茯苓）、赤茯苓和茯苓皮，分别作四种药物使用。茯神居于中间，长于安定心神。白茯苓既能安神，又可健脾，且能利水。赤茯苓药性偏凉，功能清热利水，主治湿热内盛之小便不利。茯苓皮在最外层，皮可达皮，功擅利水消肿。

茯苓与猪苓，均可利水渗湿，主治水肿、小便不利，但猪苓利水之力大于茯苓，而茯苓兼有宁心安神及健脾之功，是猪苓所不具备的。

茯苓入煎剂时，应先煎或打碎入煎，以促进有效成分的煎出。《中国药典》规定，茯苓常用量为9～15g。孕妇及阴虚患者慎服。

现代研究表明，茯苓具有利尿，镇静，抗肿瘤，降血糖，抗心肌缺血，增加心肌收缩力，促进免疫功能，保肝，降低转氨酶，抗溃疡等作用。